Mô Hình Tư Duy
Khái Niệm Cần Nắm
Mặt bằng tốt không chỉ đông. Nó phải dễ thấy, dễ vào, đúng khách và tiền thuê không làm break-even quá cao.
100m tạo mua gấp; 300m tạo mua lặp lại; 500m cần lý do đủ mạnh để khách ghé.
Tiền thuê là một cược cố định. Nếu tiền thuê đẩy hòa vốn vượt khả năng traffic, cửa hàng có lỗi cấu trúc từ ngày đầu.
Phương Pháp Retail
Người Vận Hành Sử Dụng Như Thế Nào
Chấm điểm traffic, visibility, accessibility, demographic fit và competition gap từ 1-10.
Test doanh thu hòa vốn với kịch bản margin xấu/cơ sở/tốt.
Kiểm tra điện, nước, thoát nước, kho, vị trí tủ mát, camera, bảng hiệu và điều khoản thoát hợp đồng.
Con Số
Công Thức Và Ví Dụ Tính
Location Score
(Traffic x 35%) + (Visibility x 20%) + (Access x 15%) + (Demographic Fit x 20%) + (Competition Gap x 10%)So sánh các mặt bằng bằng cùng một khung.
Traffic 8, visibility 7, access 6, fit 9, gap 6 => 7,55/10.Rent Load
Rent Load = Monthly Rent / Expected Gross ProfitĐo tiền thuê đang ăn bao nhiêu lãi gộp.
20.000.000 / 50.000.000 = 40%.Bảng Điều Khiển
KPI Cần Theo Dõi
Giữ quyết định mặt bằng có kỷ luật.
Tiền thuê khó sửa sau khi ký.
Tránh bias một ngày đẹp.
Thực Hành
Mô Phỏng Và Hình Dung Retail
Trade-off Tiền Thuê Và Traffic
So sánh mặt bằng đông nhưng thuê cao với mặt bằng dân cư thuê thấp hơn.
Mặt bằng tốt hơn là mặt bằng sống được ở kịch bản xấu, không phải mặt bằng có upside đẹp nhất.
Phễu Chọn Mặt Bằng
Traffic
Tầm nhìn
Tiếp cận
Khớp khách
Tiền thuê
Hợp đồng
Thực Tế
Tình Huống Thực Tế
Mặt Bằng Rẻ Nhưng Đắt
Bối cảnh: Founder chọn hẻm rẻ nhưng bảng hiệu khó thấy và khách khó dừng xe.
Quyết định: Ở lần chọn sau, founder ưu tiên tầm nhìn và khả năng dừng xe máy.
Kết quả: Thuê cao hơn nhưng conversion tốt hơn và break-even an toàn hơn.
Cảnh Báo
Lỗi Thường Gặp
Chọn vì giá thuê rẻ hơn khả năng bán.
Bỏ qua chỗ dừng xe và hướng di chuyển.
Ký dài hạn mà không rõ điều khoản tăng giá và thoát hợp đồng.
Sổ Tay
Cách Triển Khai
Thực Hành Tốt
Đứng đối diện mặt bằng để kiểm tra bảng hiệu có tự nhiên lọt vào mắt không.
Tính doanh thu nếu chỉ đạt 50-70% forecast.
Kiểm tra mặt bằng cả giờ cao điểm và giờ chết.
Cần Xây
Tạo scorecard mặt bằng.
Mapping đối thủ và điểm tạo traffic xung quanh.
Kiểm tra hạ tầng và pháp lý.
Đàm phán thời gian sửa chữa, cọc, tăng giá và điều khoản thoát.